Estimados Colegas y amigos, tengo la siguiente consulta para hacerles...
 
Me encuentro frente al  caso de un local comercial que debo asegurar contra incendio y surge  la siguiente situacion.
 
El local pertenecia a una señora mayor, de 90 años, que realiza en vida la cesion del inmueble a su hija, pero ella conserva el usufructo de la propiedad.
 
El Local comercial se alquila y en el contrato de alquiler interviene  la señora de 90 años  que  tiene el usufructo de la propiedad como locadora
 
Tanto a la Señora de 90 años como a su hija, les interesa hacer un seguro de incendio sobre el local comercial para preservar su patrimonio en caso de un siniestro  
 
A nombre de quien deberia hacerse la poliza de seguro?  A nombre de la hija que seria la propietaria?  a nombre de la señora de 90 años que es la usufructuaria hasta su fallecimiento, o a nombre del inquilino?
 

Entiendo, que deberia ser a nombre de la propietaria, pero me surgio la duda y por eso consulto.


Aguardo sus comentarios,
 
Muchas gracias
 
Saludos
 
Jorge

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Respuestas a esta discusión

El que debe contratar un seguro de incendio por el valor de la reconstruccion y RC es el Inquilino y por anexo clarar que: Se deja constancia que los derechos a la indemnización que correspondan por esta cobertura en caso de siniestro, quedan transferidos a favor ............... DNI. Nro. ............, con domicilio en la calle ........................, en su carácter de PROPIETARIO, en la medida de su interés asegurable. En esta situación la entidad aseguradora tendrá en la comprobación y valuación de los daños y en substitución del Asegurado, la intervención que corresponda a éste, de acuerdo con las Condiciones Generales de la póliza.

Espero que te sirva mi opinion

Mucha suerte!!!!!!

Hola Jorge,

Creo que tanto la madre como la hija pueden demostrar el "interés asegurable" por lo tanto cualquiera de las dos podría ser la asegurada.

Por otro lado se nombra al inquilino, particularmente no le aconsejo a mis clientes que dejen librado a la responsabilidad del inquilino el pago de un seguro tan importante como éste, donde el único perjudicado va a ser el propietario. Prefiero sumar al alquiler el costo del seguro pero que se haga cargo el propietario del pago del mismo.

Agrego ya que estamos hablando sobre seguros de incendio, que es importante aclararle al propietario que debe asegurar el valor de reconstrucción y, lo fundamental, que tenga en claro el concepto de "prorrata" ya que en la mayoría de las pólizas de incendio esta es la modalidad.

 

Amelia y Marcos, muchas gracias por sus respuestas!!!!

 

Mi duda, venia por el lado del Interes asegurable, ya que como ambas personas ( Propietaria y usufructuaria) podia demostrar INTERES ASEGURABLE,  estaba en duda de cual hacer prevalecer

 

Marcos tambien coincido con vos en el tema de no poner a cargo del inquilino la responsabilidad del pago del seguro, salvo  que dicha obligacion surja del contrato de alquiler.

 

Saludos

 

Jorge

 

Hola Jorge:

En el caso que planteás, hay dos cuestiones a tener en cuenta:

1) Definir quien es el titular del Interés Asegurable: en este caso puntual, y en principio, ambos sujetos (propietario y locatario) lo pueden ser, pero es el locatario el que debería tener "un mayor interés" en  contratar el seguro a efectos de salvaguardar la responsabilidad asumida s/ el inmueble a través del Contrato de Locación suscripto (que lo obliga a restituir el mismo, en las mismas condiciones que lo recibió, al término de la vigencia de dicho Contrato de Locación). Este hecho hace que el Locatario sea responsable, y por ende deba responder por la integridad del inmueble durante toda la vigencia del Contrato, "tenga, o no, un seguro". Es una mera cuestión de Responsabilidad Civil (Contractual), que le hace nacer al Locatario la obligación de reparar el daño sufrido por el Propietario a consecuencia del hecho que produjo daños al inmueble de su propiedad, siempre que éste sea imputable a la responsabilidad del Locatario (por circunstancias de tiempo, lugar y modo).

 

2) Tener en cuenta el principio de "No Enriquecimiento", que rige la actividad del seguro, y que establece que "nadie debe enriquecerse, ni obtener un beneficio, a través de un Contrato de seguro". Los Seguros Patrimoniales (este es el caso que nos ocupa) son "resarcitorios", es decir, resarcen el perjuicio sufrido en un Patrimonio a consecuencia del daño ocurrido, "para dejarlo en el mismo estado en que se encontraba antes de la ocurrencia del Stro".-

En este ejemplo, ¿que pasaría si el Tomador del Seguro fuera el Propietario, y en caso de Stro. el Locatario también respondiera por su obligación y reparara el daño?

El Propietario se vería beneficiado por dicha circunstancia, ya que el inmueble no tendría perjuicio, y además cobraría la indemnización, beneficiándose doblemente !!.-

Por lo expuesto, y en mi modesta opinión, el Tomador del Seguro debería ser el Locatario ya que es el principal obligado (y el Propietario puede exigir la contratación del mismo por parte del Locatario), debiendo declarar en la Póliza que lo hace en condición de Locatario o Inquilino.-

 

Saludos

Germán 

 

 

 

Hola German,

 

Muchas gracias por tu completisima respuesta.  Tu explicacion me permio ver algunos puntos de vistas que no estaba teniendo en cuenta.

 

Saludos

 

Jorge

Intachable Germán!

Mi pregunta es, que pasa si el inquilino NO abona las primas del seguro queando el inmueble sin cobertura y el mismo sufre un siniestro? creo que la respuesta la diste, "deba responder por la integridad del inmueble durante toda la vigencia del Contrato, "tenga, o no, un seguro". Es una mera cuestión de Responsabilidad Civil (Contractual), que le hace nacer al Locatario la obligación de reparar el daño sufrido por el Propietario a consecuencia del hecho que produjo daños al inmueble de su propiedad, siempre que éste sea imputable a la responsabilidad del Locatario (por circunstancias de tiempo, lugar y modo)."

Y si el inquilino no puede responder? y si la garantía tampoco puede hacerlo? no es mas fácil para evitar todo tipo de litigios que el propietario sea el tomador de la póliza? y en caso de siniestro tenga una solución rápida y concreta, sin necesidad de instancias judiciales, abogados, etc.

Un abrazo,

Marcos

Estimados: Al ser un bien registrable (Inmueble o auto), el que va a cobrar siempre es el titular registral. No recomiendo que el tomador sea el Inquilino por la falta de pago o si es insolvente. Abrazos!!! 

GERMÁN AGUSTÍN MARCÓ dice:

 

Hola Jorge:

En el caso que planteás, hay dos cuestiones a tener en cuenta:

1) Definir quien es el titular del Interés Asegurable: en este caso puntual, y en principio, ambos sujetos (propietario y locatario) lo pueden ser, pero es el locatario el que debería tener "un mayor interés" en  contratar el seguro a efectos de salvaguardar la responsabilidad asumida s/ el inmueble a través del Contrato de Locación suscripto (que lo obliga a restituir el mismo, en las mismas condiciones que lo recibió, al término de la vigencia de dicho Contrato de Locación). Este hecho hace que el Locatario sea responsable, y por ende deba responder por la integridad del inmueble durante toda la vigencia del Contrato, "tenga, o no, un seguro". Es una mera cuestión de Responsabilidad Civil (Contractual), que le hace nacer al Locatario la obligación de reparar el daño sufrido por el Propietario a consecuencia del hecho que produjo daños al inmueble de su propiedad, siempre que éste sea imputable a la responsabilidad del Locatario (por circunstancias de tiempo, lugar y modo).

 

2) Tener en cuenta el principio de "No Enriquecimiento", que rige la actividad del seguro, y que establece que "nadie debe enriquecerse, ni obtener un beneficio, a través de un Contrato de seguro". Los Seguros Patrimoniales (este es el caso que nos ocupa) son "resarcitorios", es decir, resarcen el perjuicio sufrido en un Patrimonio a consecuencia del daño ocurrido, "para dejarlo en el mismo estado en que se encontraba antes de la ocurrencia del Stro".-

En este ejemplo, ¿que pasaría si el Tomador del Seguro fuera el Propietario, y en caso de Stro. el Locatario también respondiera por su obligación y reparara el daño?

El Propietario se vería beneficiado por dicha circunstancia, ya que el inmueble no tendría perjuicio, y además cobraría la indemnización, beneficiándose doblemente !!.-

Por lo expuesto, y en mi modesta opinión, el Tomador del Seguro debería ser el Locatario ya que es el principal obligado (y el Propietario puede exigir la contratación del mismo por parte del Locatario), debiendo declarar en la Póliza que lo hace en condición de Locatario o Inquilino.-

 

Saludos

Germán 

 

 

Viendo la variedad de correctas respuestas, de mi parte hago tomar el seguro al dueño de la cosa, que se haga cargo del pago de las primas cargando el costo al alquiler de la propiedad asegurandose de esta manera la cobertura.

Juan Nicolás Derkacz dice:

Estimados: Al ser un bien registrable (Inmueble o auto), el que va a cobrar siempre es el titular registral. No recomiendo que el tomador sea el Inquilino por la falta de pago o si es insolvente. Abrazos!!! 

GERMÁN AGUSTÍN MARCÓ dice:

 

Hola Jorge:

En el caso que planteás, hay dos cuestiones a tener en cuenta:

1) Definir quien es el titular del Interés Asegurable: en este caso puntual, y en principio, ambos sujetos (propietario y locatario) lo pueden ser, pero es el locatario el que debería tener "un mayor interés" en  contratar el seguro a efectos de salvaguardar la responsabilidad asumida s/ el inmueble a través del Contrato de Locación suscripto (que lo obliga a restituir el mismo, en las mismas condiciones que lo recibió, al término de la vigencia de dicho Contrato de Locación). Este hecho hace que el Locatario sea responsable, y por ende deba responder por la integridad del inmueble durante toda la vigencia del Contrato, "tenga, o no, un seguro". Es una mera cuestión de Responsabilidad Civil (Contractual), que le hace nacer al Locatario la obligación de reparar el daño sufrido por el Propietario a consecuencia del hecho que produjo daños al inmueble de su propiedad, siempre que éste sea imputable a la responsabilidad del Locatario (por circunstancias de tiempo, lugar y modo).

 

2) Tener en cuenta el principio de "No Enriquecimiento", que rige la actividad del seguro, y que establece que "nadie debe enriquecerse, ni obtener un beneficio, a través de un Contrato de seguro". Los Seguros Patrimoniales (este es el caso que nos ocupa) son "resarcitorios", es decir, resarcen el perjuicio sufrido en un Patrimonio a consecuencia del daño ocurrido, "para dejarlo en el mismo estado en que se encontraba antes de la ocurrencia del Stro".-

En este ejemplo, ¿que pasaría si el Tomador del Seguro fuera el Propietario, y en caso de Stro. el Locatario también respondiera por su obligación y reparara el daño?

El Propietario se vería beneficiado por dicha circunstancia, ya que el inmueble no tendría perjuicio, y además cobraría la indemnización, beneficiándose doblemente !!.-

Por lo expuesto, y en mi modesta opinión, el Tomador del Seguro debería ser el Locatario ya que es el principal obligado (y el Propietario puede exigir la contratación del mismo por parte del Locatario), debiendo declarar en la Póliza que lo hace en condición de Locatario o Inquilino.-

 

Saludos

Germán 

 

 

Jorge:

Todas las respuestas me parecen correctísimas, y de muy buen nivel técnico. Sólo sumo mi opinión:

1 - La propietaria es la hija, y la madre goza del usufructo. El usufructo implica el deber de conservación del bien. Pero la obligada es la madre. No es cuestión de generar un conflicto de intereses, antes de que ocurra el siniestro. Sin bien, no hay usufructo: asegurada, la hija (la propietaria).

2 - El locatario también tiene la obligación de conservarlo, pero además la de restituirlo en las mismas condiciones en que lo recibió. Pero luego del siniestro, podría ser insolvente para hacerlo (y la garantía podría ser insuficiente). Por lo tanto, -como de prevenir se trata- debería establecerse la obligación contractual de asegurarlo: tomador el locatario.

3 - Asimismo, el propietario deberá exigir la constatación del pago del seguro, mediante la exibición del correspondiente recibo de la aseguradora. No queda otro mecanismo.

4 - Como estos seguros suelen incluir otras coberturas, además de Incendio Edificio (Int. de Comercio), entonces la póliza debería incluir una cláusula como la que mencionó Amelia, limitando el beneficio a favor de la propietaria a la cobertura del edificio solamente.

Suerte!!

 

 Estimados:

                creo que el debate permite muchas y amplias opiniones, todas  personales de acuerdo a la experiencia de cada uno, como asi tambien de conceptos basicos y logicos.

En mi humilde opinion, depende que que tipo de cobertura estamos comentando y asesorando, si la poliza es  Integral de Comercioel inquilino debe ser titular de la poliza, por la responsabilidad ante el AFIP, ya que seguramente incluye otros riesgos y en este tipo de poliza, lo que respecta al riesgo de  Incendio Edificio con endoso a favor del propietario, al igual que la Responsabilidad Civil Comprensiva, ya que es un local  de venta al publico. ( debemos tener en cuenta que cuando se alquila un local, incluye hasta la vereda, el frentista es responsable de lo que pueda ocurrir en la misma o dentro del local. ( he tenido siniestro de este tipo)

Al unica manera de cubrir al propietario ( en este caso la hija) es exigiendo el pago total de la poliza, eso permite asegurarle al propietario que ante cualquier siniestro, que el pagador sera la compañia de seguros.

La otra alternativa, en caso que no se pueda pagar la poliza de contado, se debe incluir en el costo del alquiler.

Si la poliza es unicamente Incendio Edifico y RCC, debe estar a nombre del titular del inmueble( la hija), la otra persona solo tiene el usufructo de esa propiedad y no le pertenece ya que la cedio en vida, solo tiene el alquiler. 

 

Como veran esto es muy amplio y todas las opiniones son excelentes y muy razonadas.

En la parte tecnica legal, estoy con la que emite German.

 

Sdos.

  

 

 

Muchas Gracias por tu respuesta Rafael,

 

Es muy bueno esto de que podamos debatir entre todos.  De cada respuesta  van saliendo nuevos aspectos a tener en cuenta y asi aprendemos juntos.

 

Saludos

 

Jorge

 

Hola Jorge, yo lo haria a nombre del inquilino con cesion de derechos a favor de la propietaria y la usufructuaria en forma indistinta, en su calidad de tales.

Saludos

GAG

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